Что делать покупателю, если он купил квартиру у недееспособного лица?




Что делать покупателю, если он купил квартиру у недееспособного лица?

Покупка квартиры сопряжена с множеством опасных моментов. Но темой этой статьи будет проверка дееспособности продавца. Статья 29 ГК РФ дает разъяснение о том, какой гражданин признается недееспособным. Он должен страдать расстройством психики, сопровождающимся совершением действий, значение которых он не понимает, и которыми он не в состоянии руководить. Стоит отметить, что признать факт недееспособности может только суд, при этом, в принятии такого решения должна быть задействована судебно-психиатрическая экспертиза. (ст.ст. 281-286 ГПК РФ). Для получений сведений, касающихся недееспособности продавца, необходимо обратиться в органы опеки по месту жительства продавца. Для исключения возможности оспаривания в будущем сделки, не будет лишним попросить предоставить продавца справку из наркологического и психо-неврологического диспансера, свидетельствующую о том, что он не фигурирует в качестве клиента этого учреждения и не состоял в нем на учете.

Оспаривание в суде дееспособности, подтверждение которой было осуществлено в ходе нотариального заверения, практически невозможно. Чтобы обезопасить сделку, лучше не игнорировать поход к нотариусу, который может удостоверить личности, проверить дееспособность, а также разъяснит последствия совершения сделки и ее содержание. Помимо этого, нотариус должен провести проверку сделки на ее правомерность и бесспорность, а также предпринять меры, защищающие интересы сторон от злоупотреблений.

Какие последствия может иметь сделка, совершенная недееспособным лицом?

Ст. 171 ГПК РФ дает понять, что сделка будет считаться ничтожной в том случае, если она будет совершена гражданином, недееспособность которого была вызвана психическим расстройством, и является признанной. Подачу такого иска в суд может осуществить опекун либо прокурор, действуя в соответствии с интересами лица, которого суд признал недееспособным. Если суд решит признать лицо недееспособным, и если не истекли сроки исковой давности, то иск будет удовлетворен (ст. 181 ГПК РФ).

Стоит учесть, что сделку можно будет оспорить и без решения суда о подтверждении факта недееспособности продавца, но это только в том случае, если возникнут сомнения в том, что он осознает характер совершаемых им действий и он может руководить ими (ст. 177 ГК РФ). Безусловно, в этом случае такую сделку могут признать недействительной, причем, как по иску самого гражданина, так и по иску его опекуна или прокурора, если его недееспособность будет признана впоследствии. Потребуется привести доводы и доказательства, что на момент совершения сделки гражданин не давал отчет своим действиям и был не в состоянии руководить ими. Все эти правила распространяются на ограничение дееспособности, вызванной наркоманией и алкоголизмом, которые способствовали возникновению в семье такого гражданина тяжелого материального положения (ст. 30 ГК РФ). Решение вопроса о дееспособности может произойти и посмертно, но для этого потребуется проведение психолого-психиатрической экспертизы.

Если сделка будет признана как недействительная, то применение последствий ее недействительности должно соответствовать ст. 171 ГК РФ. Стороны должны будут осуществить друг другу возврат полученного по сделке, или же возместить его стоимость. Важно также знать, что если одна сторона знала о том, что у другой стороны имеется недееспособный гражданин, то первый должен возместить реальный ущерб, который был причинен в результате совершения этой сделки.

Можно ли рассчитывать на компенсацию при истребовании имущества?

Если приобретение квартиры покупателем было совершено в результате серии сделок, дееспособность изначального продавца которой была ограничена, то в действие вступает механизм ст. 302 ГК РФ, который заключается в подаче иска об истребовании имущества из незаконного чужого владения. Суд признает имущество выбывшим из владения без учета воли гражданина, который не способен руководить своими действиями и понимать их значение. При этом, все последующие договоры будут признаны недействительными, поскольку основанием для их заключения являлась предшествующая ничтожная сделка. Покупатель, действуя на основании ст. 461 ГК РФ, имеет право требовать от продавца возврата денег.

Если возмещение реального ущерба, связанного с утратой имущества, по исполнительному листу не было осуществлено в течение года, то у лица, утратившего права собственности на жилое помещение, возникает право на получение компенсации. Говоря о добросовестном покупателе, то разовая компенсация для него будет осуществляться за счет казны РФ, а ее размер составляет до 1 млн. рублей (ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ст. 31.1 от 21.07.1997 г.)



Актуальность статьи: 27.08.2015 19:18:35

 
С Уважением,
  
управляющий юридического бюро,
    

<< вернуться обратно Список всех статей >>

 
 


 Расскажите об этой статье своим друзьям !



Часы работы 
Время работы адвоката
9:00 - 21:00
ежедневно

+7 495 6 499 115
многоканальный

Икона дня

Да хранит Вас Бог!