Полезные статьи
К любым сделкам с обременением необходимо относиться особенно внимательно. При отсутствии знаний в области юриспруденции, решение таких вопросов лучше поручить опытному юристу.
Приобретение квартиры с обременением
Рассмотрим на примере ситуацию, когда гражданин решил приобрести собственность. Просмотрев кучу предложений на рынке недвижимости, с помощью риелтора или дав объявление о готовности приобретения квартиры, обсудив условия договора купли-продажи, гражданин наконец приобрел себе недвижимость. Но после покупке вплыл некоторый нюанс. Дело в том, что на данную квартиру имеется свидетельство об обременении. Бывший владелец квартиры проинформировал гражданина о наличии в ней доли несовершеннолетнего ребенка. Покупателя уверяют в том, что полагающаяся ребенку доля будет предоставлена ему в новой квартире, покупка которой должна произойти в самые ближайшие сроки. Продавец объясняет продавцу, что выражать беспокойство по этому поводу не стоит.
При совершении такой сделки можно столкнуться с большими проблемами, причем сценарий в этом случае может развиваться в нескольких направлениях. После попытки зарегистрироваться в регистрационной палате, могут не выдать документы на право собственности квартиры, поскольку квартира находится в обременении, а оформление прав собственности на нее возможно только при условии, что будет выделена доля ребенка. Однако все вышесказанное является мифом. Действительность же такова, что получение документов на право собственности такой квартиры, происходит в установленные сроки. И если вам удалось избежать злого умысла продавца или не стать жертвой мошенников, то исход такой сделки будет безболезненным.
Но, если одному повезло избежать проблем при покупке квартиры, то это не значит, что не возникнет их у другого покупателя. При беспечном отношении к сделкам подобного рода может возникнуть большие сложности, и даже существенные финансовые потери.
Но что же может произойти в действительности? Могут ли мошенники или недобросовестные люди воспользоваться подобными ситуациями, и если «да» - то как?
Должен ли человек выражать беспокойство, покупая квартиру с обременением? Безусловно, повод для беспокойства есть. Если продавец, покупая новую квартиру, не выделит соответствующую долю несовершеннолетнему ребенку, то в этом случае для защиты его прав вступают органы попечительства, которые могут ходатайствовать о признании договора проданной квартиры недействительным. Как показывает юридическая практика, подобные иски суд удовлетворяет, признавая, соответственно, недействительным договор купли-продажи. Суд в таких случаях считает, что составление такого договора противоречит интересам ребенка, и ущемляет его права.
Важно отметить, что ст. 208 ГК РФ не устанавливает срок исковой давности в таких случаях. Таким образом, может пройти немало времени, недвижимость может быть несколько раз перепродана, но суд исковое заявление примет, и, скорее всего, удовлетворит его.
Если органы опеки не осуществляли подачу искового заявления в суд, то ребенок, достигнув 18-ти летнего возраста, может сделать это сам, и заявить о своих правах на жилье.
Приобретение квартир, находящихся в ипотечном кредите
Разберемся с механизмом приобретения недвижимости с помощью ипотечного кредита. Заемщик, являющийся по совместительству владельцем квартиры, при оформлении ипотечного кредита, предоставляет в залог кредитору приобретаемое имущество. Кредитором, в данном случае, является банк.
Такой договор имеет свои особенности, которые заключаются в том, что заемщик не может распоряжаться таким имуществом, а именно: совершать с ним сделки, целью которых является отчуждение этой недвижимости. Приняв решение о продаже такой недвижимости, у продавца, скорее всего, возникнут некоторые трудности, поскольку далеко не каждый покупатель осмелится на приобретение подозрительной недвижимости при наличии свидетельства об обременении. Потенциальный покупатель относится к подобным сделкам с осторожностью, поскольку не видит оснований для безопасного оформления соглашений подобного рода.
При заключении сделок с обременением возникает проблема, суть которой состоит в том, что при их проведении следует учитывать интересы всех трех сторон, а именно: кредитора, продавца и покупателя.
Способы совершения сделок, которые можно охарактеризовать как безопасные
Если все же покупатель решился на проведение сделки с обременением, то он может попросить продавца предъявить ему выписку из ЕГРП, которая позволит узнать, какое обременение наложено на квартиру. Наличие этого документа позволит дать оценку намерениям и действиям продавца. Если он снизил величину обременения или вообще умолчал о нем, то перед тем, как решиться на совершение такой сделки, необходимо все самым тщательным образом взвесить и проанализировать.
Но может возникнуть и такая ситуация, когда с квартиры уже снято обременение, но в ЕГРП соответствующие отметки не сделаны. Этот момент является очень важным, и его необходимо учитывать перед тем, как делать выводы о намерениях продавца. Вполне возможно, что в его намерениях нет ничего плохого, а виноваты лишь чиновники, проявившие нерасторопность в своей работе.
Однако, вернемся к рассмотрению ситуации, позволяющей рассмотреть вопрос с судьбой недвижимости, с которой не было снято обременение. Насколько такая сделка будет безопасной для покупателя? Безусловно, для успешного проведения сделки, идеальным вариантом является ситуация, при которой обременение с квартиры перед передачей прав собственности будет снято. Стоит отметить, что юристы практикуют вариант, заключающийся в использовании сейфовых ячеек. Такой подход позволяет застраховать свои интересы, давая возможность продавцу получить доступ к ячейке при условии предоставления оригинала свидетельства о регистрации права собственности уже на нового владельца.
Как происходит купля-продажа недвижимости с обременением?
Самым распространенным видом обременения являются такие, которые связаны с ипотекой. Однако с подобной недвижимостью можно совершать сделки несколькими способами. Осуществление всех предлагаемых способов происходит в два этапа. Первым этапом является снятие обременения с недвижимостью, выставленной на продажу. Самой распространенной схемой, позволяющей это сделать, является погашение продавцом всей суммы задолженности в банке. Результатом таких действий будет получение всех необходимых документов на руки, позволяющих избавить недвижимость от обременений. И только после этого начинается процесс оформления купли-продажи.
Но существует и другой механизм покупки находящейся в обременении квартиры, который заключается в оформлении покупателем ипотечного кредита на квартиру, находящуюся еще в обременении. Но при заключении подобных сделок существует проблема, состоящая в том, что не каждый банк решится на выдачу подобного кредита. Если все же подобный вариант для кого-то является привлекательным, то, прежде чем воспользоваться им, необходимо получить консультацию у специалиста банка. Таким образом, обременение с квартиры будет снято, а кредитор выдаст соответствующие документы. Подписание договора купли-продажи состоится только после того, как обременение с квартиры будет снято. Далее можно приступать к следующему этапу, заключающемуся в регистрации прав собственности.
Какие еще виды обременения существуют?
Помимо рассмотренных выше сделок с обременением, могут быть и другие, к которым стоит относиться также внимательно. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дает понять, что под обременением следует понимать приобретение гражданами, которые не являются собственниками, прав на имущество. Если говорить о собственнике, то при владении таким имуществом его права будет несколько стеснены, поскольку, как уже говорилось выше, он не вправе распоряжаться им.
Но обременением может быть не только это. В качестве него может быть применена рента с пожизненным содержанием, аренда, арест имущества, сервитут, смысл которого заключается в ограниченном пользовании объектом, доверительном управлении. Обременением является также принадлежность объекта к памятнику культуры. Информация, касающаяся наличия обременения, содержится в свидетельстве о государственной регистрации прав собственности на недвижимости.
Сложность сделок, объектом которых является обремененное имущество, состоит в необходимости соблюдения интересов всех трех сторон, поэтому может потребоваться грамотная и квалифицированная помощь. При возникновении с подобной ситуацией не стесняйтесь обращаться к специалистам, которые помогут исключить угрозу мошенничества и избежать финансовых потерь.
